Arbeit & Wirtschaft: Über den sozialen Wohnbau wird viel gesprochen – doch was kann er eigentlich?
Gregor Puscher: Sozialer Wohnbau ist der Hauptgrund, warum wir Stabilität im Bereich leistbarer Wohnbau haben. Im Vergleich zu den Bundesländern gibt es in Wien nämlich eine lange Tradition des sozialen Wohnbaus, Stichwort Rotes Wien. Und natürlich hat Tradition immer einen Beigeschmack, aber in diesem Fall ist sie Erfolgsgarant. Denn die Grundhaltung ist seit vielen Jahren, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist, und dem wird viel untergeordnet. Und diese Grundhaltung von vor hundert Jahren findet heutzutage im sozialen Wohnbau auf eine neue Art seine Fortsetzung.
Befürworter:innen des sozialen Wohnbaus sagen, dass die gesellschaftspolitische Funktion des sozialen Wohnbaus geschützt werden muss, Kritiker:innen werfen dem sozialen Wohnbau hingegen oft ein Spannungsfeld mit frei finanziertem Wohnbau vor. Was sagen Sie dazu?
Sozialer Wohnbau ist ein ganz relevanter Bestandteil des sozialen Friedens in Wien. Der geförderte Wohnbau ist breit zugänglich, das führt – kombiniert mit frei finanzierten Lösungen – zu einer starken Durchmischung in den Bezirken. Frei finanzierte Projekte sind aber per se nichts Böses, das Spekulative ist das Problem. Da geht es um Bodenverfügbarkeit, Baukosten- und Zinssteigerungen. In dieser Spirale muss sich der soziale Wohnbau neu definieren, aber unsere oberste Prämisse ist und bleibt die Leistbarkeit sowie die soziale Durchmischung. Es war 2018/19 ein mutiger Schritt, die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ zu schaffen. Dazu brauchen wir aber als Wohnfonds kooperative und verlässliche Partner sowohl im freifinanzierten als auch im geförderten Bereich. Schließlich betreiben wir ja nicht nur Planung und Qualitätssicherung, sondern besitzen auch viel Boden, den wir für geförderten Wohnbau bzw. nachhaltige Stadtentwicklung zur Verfügung stellen.
Welche Ziele verfolgt der soziale Wohnbau aktuell?
Die oberste Zielsetzung ist die Weiterentwicklung des Sozialen Wohnbaues. Beispielsweise ließ 2015 der Zuzug nach Wien etwas nach und die Stadtentwicklungsdynamik stagnierte kurzfristig. Seit einigen Jahren gibt es aber wieder intensiven Zuzug und wir müssen davon ausgehen, dass zumindest die bekannten Zuzugszahlen von 10.000 bis 12.000 Personen pro Jahr für Wien weiterhin gelten werden, für die sich unter anderem Binnenzuzug und Arbeitsplätze verantwortlich zeichnen. Dieser Wohnungsbedarf benötigt eine konkrete Stadtentwicklung, man muss Quartiere neu denken. So schafft man auch Arbeitsplätze, soziale Einrichtungen oder neuen Grünraum für alle. Außerdem müssen wir Antworten auf die Klimakrise liefern: Klimafitte neue Stadtteile zu planen und vor allem umzusetzen, stets mit einem Blick auf den Bestand, lautet die Herausforderung, für die die Stadt bestens aufgestellt ist.
Sie sprechen die Widmungsstrategie an. Warum kam es zu den Diskussionen?
Die neue Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ ermöglicht bei einem Drittel der Wohnbauflächen freifinanzierte Entwicklungen. Dass das für die Immobilienentwicklung sehr lukrativ ist, muss man sich bewusst sein. Boden ist ein heikles Thema – dieses Gut lässt sich nicht einfach vermehren – und deshalb ist der behutsame Umgang wichtig, auch aus ökologischer Sicht. Außerdem muss der Großteil leistbar und breit zugänglich sein, das schadet Renditenjäger:innen. Denn wenngleich ich deren Geschäftsmodell verstehe, darf es keine prioritäre Zielsetzung für eine nachhaltige Stadtentwicklung sein. Es ist wichtig, dass man sich bei Partnerschaften und Kooperationen ganz konkret ansieht, welche Motivation dahinterstecken. Manche Bauträger produzieren für die Nachfrage, andere für Pensionsfonds oder Anlagen. Im Sozialen Wohnbau kennen wir unsere Partner:innen. Die Kosten für die Bruttogeschossfläche betragen jetzt 188 Euro pro Quadratmeter, die Kostenangemessenheit muss schließlich nachgewiesen werden. Wer früher aus anderer Motivation Liegenschaften erworben hat, sieht das wohl als Eingriff ins Eigentum oder Wertminderung.
Es wird immer jene geben, die Situationen für ihren eigenen Vorteil nutzen.
Ich bin schon auch ein Freund des Marktes, verstehen Sie mich nicht falsch. Aber mit dem Wohnbedürfnis der Menschen Geld machen zu wollen, ist etwas anderes. Aber der frei finanzierende Markt ist nicht per se unser Gegner. Es gibt aber eben auch Spekulant:innen und Glücksritter – wenngleich es für diese in der gegenwärtigen Zins- und Wirtschaftslage ohnehin schwieriger wird. Ich möchte aber betonen, dass es ausgezeichnete Partnerschaften gibt. Nur gemeinsam ist eine qualitativ hochwertige Stadtentwicklung möglich.
Sind die rechtlichen Rahmenbedingungen derzeit ausreichend?
Jein. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind vorhanden, die Planungsprozesse sind traditionell gut. Speziell im Wohnfonds ist es wichtig, konstruktive, verlässliche Partner sowohl mit den Planungs- als auch mit den Umsetzungsverantwortlichen zu haben und mit ihnen im Dialog zu stehen. Denn man kann viel rechtlich verankern, aber baukulturelle, soziale Haltungen können nur im Dialog weiterentwickelt werden. Im neuen Regierungsprogramm der Stadt wurde deshalb die Entscheidung getroffen, in größeren Quartieren wie beispielswiese Rothneusiedl oder Nordwestbahnhof, einen Qualitätsbeirat zu schaffen. Das neue dialogorientierte Prozedere wird dadurch vereinheitlicht, es soll einen Standardqualitätsbeirat geben, bei dem alle Entwicklungsbeteiligten eines Quartieres zusammenkommen. Beim Reden kommen d’Leut zam. Das klingt trivial, aber es geht nicht immer von oben herab. Stadtentwicklung muss auf Augenhöhe aller Beteiligter betrieben werden.
Sie erwähnen demokratiepolitische Elemente, wie Beiräte und Mitsprache. Werden die in Zukunft noch wichtiger?
Der soziale Wohnbau steht in Wien außer Diskussion. Man kann über mehr oder weniger Eigentum diskutieren, aber der Zugang, leistbaren Wohnraum sicher zu stellen, ist Konsens. Demokratiepolitisch gibt es in der Stadtentwicklung starke Diskussionen, etwa, wie man mit Grund und Boden umgeht. Stichwort Bodenversiegelung. Im Verhältnis zu den Bundesländern ist der Bodenverbrauch in Wien auf die Einwohner:innenzahl wesentlich geringer. Selbiges betrifft die CO2-Emissionen pro Kopf. Eine Stadt wie Wien ist die Antwort auf die Klimakrise. Wir können schon darüber diskutieren, ob wir nachhaltige Quartiere mit hochwertiger Infrastruktur wie U-Bahn, Straßenbahnen oder sozialer Infrastruktur ausstatten und urbane Dichten schaffen, um den Bedarf abzudecken – oder in Siedlungsstrukturen bauen, die wir von außerhalb der Stadtgrenze kennen. Da bauen wir aber bis zum Plattensee.
Die Menschen wollen mitsprechen und tun das – das ist nicht immer positiv für den raschen Bau, oder?
Mitsprechen und Beteiligen ist sehr wesentlich, wichtig für eine nachhaltige Entwicklung und wird in Wien schon sehr lange, erfolgreich praktiziert. Es sind aber bewusste Projektverzögerungen auch zu beobachten. Es gibt z.B. ein Projekt, da wurde gegen Ende der Planung Einspruch eingelegt. 2017 war eigentlich alles fertig, um 2018 zu bauen. Erst 2022 gab es dann aber Rechtssicherheit. Ich stelle den Rechtsstaat in keinster Weise in Frage, aber es gibt sehr viele Einspruchsmöglichkeiten und Instanzenzüge und damit wesentliche Projektverzögerungen. Das sind extreme Kostentreiber. Das nun im gleichen Ausmaß im Bau befindliche Quartier mit dreieinhalbtausend Wohnungen wurde in der Zeit um 30 Prozent teurer.
Eine Lösung wären also schnellere Genehmigungsverfahren, etwa bei der Umweltverträglichkeitsprüfung?
Für größere Quartiere braucht man entweder eine UVP-Prüfung oder einen Feststellungsbescheid, der erklärt, dass das Quartier nicht UVP-pflichtig ist. Wenn die Schwellenwerte von 150.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche bzw. 15 Hektar Boden überschritten werden, muss man eine Städtebau-UVP machen. Man hat die Schwellenwerte nun aber geviertelt. Ab 37.500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und 3,5 ha Bodeninanspruchnahme sind umfangreiche Einzelfallprüfungen fällig. Ich will das nicht in Frage stellen, aber außer in Graz und Linz wird es so große Projekte kaum geben. In Wien ist fast jede Entwicklung so groß.
Die Politik kann generell durchaus lenkend eingreifen, leider bedenkt nicht jedes Gesetz alles. Mehr Lenkung gibt es durch Förderungen, diese sind Landessache, Wohnbau Bundesangelegenheit. Wie müssen die Instrumente zusammenspielen? Was kann das Land mit der Förderpolitik tun, was kann der Bund im Wohnbau vorgeben, um sozialen Wohnbau in Zukunft zu ermöglichen?
Wir stehen alle vor riesigen Herausforderungen, bei denen wir auch auf Bundesentscheidungen „warten“, wie etwa im Sanierungsbereich. Wenn wir in Wien bis 2040 aus Gas aussteigen wollen, brauchen wir aber vor allem das Erneuerbare Wärme-Gesetz als wichtige Basis, auf der dann das Land weiter agieren kann. Ein großes Thema in Wien, denn im Unterschied zu den Bundesländern gibt es sehr viele Mehrparteienhäuser, die viel langsamer umgerüstet werden. Wir selbst haben mit der „Hauskunft“ ein Front-Office, mit der wir Ein- und Mehrfamilienparteienbesitzer oder auch Hausverwaltungen in Sanierungsangelegenheiten beraten, um den Zielen näher zu kommen.
Aus Öl und Gas müssen wir ohnehin raus. Wo sehen Sie den größten Hebel, um klimafit zu werden?
Wir müssen mehrere Strategien gleichzeitig fahren. Das passt gut zum Wohnfonds, weil es einen Neubau- und einen Sanierungsschwerpunkt gibt. Im Neubau tun wir uns wesentlich leichter, neue Energiekonzepte, Bauformen oder Baumaterialien einzusetzen bzw. bei größeren Entwicklungsprojekten werden wir durch technologische Innovationen und gesellschaftliche Weiterentwicklung sichtbaren Fortschritt in der Stadtentwicklung haben. Es gib aber einen wesentlichen Teil an Bestandsobjekten aus der Gründerzeit, den 50er/60er-Jahren bis hin zu den 80er/90er-Jahre oder auch Betriebseinrichtungen, wo vielfach nachgerüstet werden muss, auch mit Förderungen. Das gute und strenge Mietrecht macht es aber schwierig, Anschlussmöglichkeiten kurzfristig zu realisieren. Es müssen Basiseintrittshürden überwunden werden, ergänzend zum Erneuerbare Wärme-Gesetz.
Die Frage ist ja, inwieweit das leistbar bleibt. Wie kann der Zugang sichergestellt werden?
Man muss Entwicklung zulassen, um leistbaren Wohnraum zu bekommen. Da hat Wien in Planung und Wohnbaupolitik eine lange Kontinuität, auch in der Umsetzung. Die Nachfrage ist immens, das Angebot muss gesteigert werden, da sind wir aber auf einem guten Weg. Das bedeutet auch nicht immer nur auf der grünen Wiese. Es gibt aber auch Transformationsflächen, etwa das Sophienspital im siebten Bezirk. Eine wahre Cashcow am Immobilienmarkt, doch die Stadt hat sich für 100 Prozent geförderten Wohnbau entschieden. Man hat schon noch die Lenkungsinstrumente selbst in der Hand, vor allem auch, weil man Land und Gemeinde in einem ist.
Wien hat also einen besonderen Fonds geschaffen …
Unabhängig von den Förderlinien ist Grund und Boden das Thema. Wir sind eine der Speerspitzen der Wiener Bodenbevorratung und werden national und international dafür beneidet. Die Stadt hat früh erkannt, wie wichtig die Bodenbevorratung ist und hat daher einen eigenen Fonds mit Grundkapital ausgestattet. Es ist sensationell, wie viele Flächen in der Stadt der Stadt selbst gehören. So kann man Grund und Boden zu vernünftigen Preisen zur Verfügung stellten.
