Interview: Scheint die Sonne nur für Reiche?

Unter Gentrifizierung können sich die meisten etwas vorstellen: Mit der Sanierung oder dem Umbau eines Stadtteils wird dieser aufgewertet, Menschen mit höheren Einkommen siedeln sich dort an, niedrigere Einkommensschichten werden verdrängt. Bei der immer weiter verbreiteten vertikalen Gentrifizierung geht es zwar genauso um die Verdrängung von Menschen mit geringerem Einkommen, allerdings nicht aus bestimmten Vierteln, sondern aus bestimmten Stockwerken. Katharina Litschauer, Expertin für Wohnungswesen am Institut für Soziologie der Uni Wien, erklärt, wie vertikale Gentrifizierung funktioniert und was eine Stadt gegen diese Art der Verdrängung tun kann.

Arbeit&Wirtschaft: Was genau ist unter vertikaler Gentrifizierung zu verstehen?

Der Begriff vereint zwei Aspekte: Zum einen verweist er auf das Vertikale, also das Oben beziehungsweise Unten innerhalb eines Gebäudes. Zum anderen auf die Gentrifizierung, die einen Verdrängungsprozess beschreibt. Anders als bei der vertikalen Segregation geht es also bei der vertikalen Gentrifizierung nicht um eine Zustandsbeschreibung, also nicht darum, dass eine gewisse sozioökonomische Gruppe in Gebäuden unten wohnt und eine andere oben. Vielmehr geht es darum, dass Menschen aus Stockwerken – vor allem aus den oberen – verdrängt werden.

Und dieses Phänomen gibt es aktuell in Österreich zu beobachten?

Ja. Die Datenlage ist allerdings nicht besonders gut, weil bei den Gebäude- bzw. Wohnstatistiken selten das Stockwerk abgefragt wird. Aber es gibt einige rechtliche Rahmenbedingungen, die die vertikale Gentrifizierung aktiv befördern. Ein zentraler Punkt ist, dass seit den Mietrechtsnovellen 2001 und 2006 Zubauten bzw. Dachgeschoßausbauten nur mehr in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Das führt dazu, dass eben nicht der Richtwert für die Mietzinsbildung herangezogen wird, sondern einfach nur ein „angemessener Mietzins“, der im Endeffekt der Marktzins ist.

Einerseits ziehen viele Menschen in die Städte, womit die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Auf der anderen Seite stecken diejenigen, die Vermögen haben, ihr Geld in Immobilien, wodurch die Preise noch mehr steigen.

Seit der Krise 2010 hat sich das Problem, vor allem in Großstädten, noch einmal verschärft: Einerseits ziehen viele Menschen in die Städte, womit die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Auf der anderen Seite stecken diejenigen, die Vermögen haben, ihr Geld in Immobilien, wodurch die Preise noch mehr steigen. Diese zwei Tendenzen führen dazu, dass es zu einer Polarisierung kommt: Die einen haben zu viel Geld und treiben die Preise in die Höhe, und die anderen haben zu wenig Geld, um überhaupt angemessen wohnen zu können.

Wie schaut die vertikale Gentrifizierung in der Praxis aus?

Wenn ein neues Wohngebäude gebaut wird, sind ganz oben die frei finanzierten Wohnungen, darunter geförderte Eigentumswohnungen und ganz unten die geförderten Mietwohnungen für diejenigen, die weniger Einkommen haben. Anders ist es, wenn das Gebäude von Grünraum umgeben ist. Da sind die untersten Wohnungen auch wieder gut und die mittleren Stockwerke für die geförderten Mietwohnungen reserviert.

Dahinter steckt gezielte Politik. Damit soll das Angebot an Wohnraum gesteigert werden. Bei den momentanen Grundstückspreisen ist es nämlich so, dass fast nur noch gemeinnützig gebaut werden kann, wenn es in dem neuen Gebäude nicht nur geförderte, sondern auch frei finanzierte Wohnungen gibt. Denn nur über die frei finanzierten Wohnungen – und das sind eben in der Regel die Wohnungen in den oberen Stockwerken – können die gemeinnützigen Bauträger die hohen Grundstückskosten decken.

Welche Folgen hat dies für Menschen mit niedrigem Einkommen?

Wenn wer weniger Geld hat, wird er sich eine Wohnung in einem Neubau ohnehin nicht leisten können – und oben schon gar nicht. Wie wir in Wien an den Beispielen Seestadt und Sonnwendviertel sehen können, wird in Neubaugebieten – sowohl am Stadtrand als auch in ehemaligen Industriegebieten – zwar gemeinnützig, aber vor allem für höhere Einkommensschichten gebaut. Es gibt dort meist dieses dreiteilige System von frei finanzierten Wohnungen, geförderten Eigentumswohnungen und geförderten Mietwohnungen.

Wenn wer weniger Geld hat, wird er sich eine Wohnung in einem Neubau ohnehin nicht leisten können – und oben schon gar nicht.

Aber selbst für die geförderten Mietwohnungen dort braucht es so hohe Eigenmittel, dass diese für untere Einkommensschichten kaum leistbar sind. Das Problem ist aber weniger der Neubaubereich, sondern vor allem der wesentlich größere Bestandsbereich, in dem durch Dachgeschoßausbauten neuer Wohnraum geschaffen wird. Dadurch sind innerhalb eines Gebäudes plötzlich neue Wohnungen da, die nicht beziehungsweise nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegen, wodurch wieder Verdrängungsprozesse entstehen können.

Seit wann kann man das Phänomen der vertikalen Gentrifizierung in Österreich schon beobachten?

Das Interessante ist, dass es eigentlich historisch schon einmal genau umgekehrt war. Früher hat der Adel unten im Haus gewohnt, und oben, in den billigen Wohnungen unterm Dachgeschoß, war die Dienerschaft untergebracht. Mittlerweile ist es genau umgekehrt. In Wien ist die vertikale Gentrifizierung verstärkt zu beobachten, seit die Stadt in der jüngeren Geschichte massiv gewachsen und damit die Nachfrage nach Wohnraum extrem gestiegen ist. Das ist etwa seit 2005 und vermehrt seit 2006 der Fall, seit es, wie gesagt, nur noch die Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes gibt. Weil man damit eben tatsächlich die rechtliche Möglichkeit hat, einen Marktzins zu verlangen.

Aber prinzipiell gibt es das Phänomen vor allem in Wien schon länger, weil die Stadt Wien ja schon in den 1970er-Jahren, als der Gebäudebestand sehr marode war und Menschen in überbelegten Substandardwohnungen gewohnt haben, mit der „sanften Stadterneuerung“ angefangen hat beziehungsweise damit, Sanierungsmaßnahmen zu fördern. Das Ziel dahinter war – und ist es nach wie vor –, die Wohnqualität zu erhöhen und die soziale Durchmischung zu fördern, indem Besserverdienende angezogen werden.

Seit damals besteht die Möglichkeit, im Austausch dafür, dass die Wohnqualität für die Bevölkerung erhöht wird, Ausbau zu betreiben bzw. gefördert zu werden – und dementsprechend auch den Mietzins anzupassen, weil ja in Sanierungen investiert worden ist.

Was könnte eine Lösung für Menschen mit niedrigem Einkommen sein, damit sie Zugang zu leistbarem Wohnraum behalten?

Auf nationaler Ebene braucht es vor allem Mietzinsbeschränkungen und eine Einschränkung der befristeten Mietverträge. Auf lokaler Ebene ist der entscheidende Punkt, dass die Stadt ihre Rolle als Bereitstellerin von Wohnraum ernst nimmt und weiterhin Gemeindebauten baut. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Anteil von Gemeindewohnungen am gesamten Mietwohnungsmarkt zumindest gleich bleibt – besser wär’s natürlich, wenn man ihn steigert.

Auf nationaler Ebene braucht es vor allem Mietzinsbeschränkungen und eine Einschränkung der befristeten Mietverträge.

Denn was man ganz klar sieht, vor allem jetzt, wo sowohl Grundstücks- als auch Immobilienpreise massiv steigen: Der Markt kann es eben nicht richten. Ganz im Gegenteil: Durch die Marktmechanismen werden die ohnehin bestehenden Ungleichheiten noch mal verschärft, und die Polarisierung nimmt zu. Und da gegenzusteuern geht nur, wenn man Wohnen nicht als Ware versteht, sondern als Grundbedürfnis.

Das hat zumindest die Stadt Wien eigentlich immer gemacht und dementsprechend Gemeindewohnungen bereitgestellt. Aber es müssen genügend Gemeindewohnungen sein, und diese müssen allen Leuten bereitgestellt werden – und nicht wie aktuell nur Menschen, die seit mindestens zwei Jahren in Wien an derselben Adresse ihren Hauptwohnsitz haben. Durch die aktuelle Regelung verschärft man nämlich die Lage vor allem für Menschen mit geringem Einkommen, die nicht aus Wien kommen, sondern entweder aus dem Ausland oder aus den Bundesländern zugezogen sind. Diese Menschen sind momentan vom sozialen Segment komplett ausgeschlossen und können sich nur am privaten Mietmarkt mit Wohnraum versorgen. Und dort stehen sie eben den beschriebenen Problemen gegenüber.

Vienna in Transition – (Dis-)Continuities of Urban Change in a European City:
www.vienna-in-transition.org