Hinter dem Wohnungsmarkt

Unbestritten zählt ein Platz zum Wohnen zu den menschlichen Grundbedürfnissen. Trotzdem wissen die meisten Menschen über Hintergründe und juristische Basics erstaunlich wenig. Wichtige Infos gehen nicht selten in der alltäglichen Informationsflut unter. Wer erinnert sich etwa noch daran, dass vor drei Jahren, während der großen Koalition, Österreichs erste Wohnbauinvestitionsbank (WBIB) gegründet wurde? Und wer weiß, dass die WBIB schon wieder Geschichte ist?

Gelddrehscheibe

2015 wurden die Pläne für das Sonderfinanzierungsinstitut präsentiert, das als Gelddrehscheibe für die Errichtung von zusätzlichen 30.000 erschwinglichen Wohnungen gedacht war. 2016 trat das entsprechende Gesetz in Kraft. Man wollte das anhaltende Zinstief nutzen und insgesamt Investitionen im Ausmaß von 5,75 Milliarden Euro in leistbare Wohnungen und die zugehörige Infrastruktur anregen. Für 500 Millionen Euro Darlehen zu einem extrem günstigen Zinssatz von der Europäischen Investitionsbank (EIB) sollte der Bund garantieren. WBIB-Eigentümer waren die Österreichische Hotel und Tourismusbank (ÖHT), die Raiffeisen Bausparkasse sowie die Wohnbaubanken von Erste Bank, Hypo und Bawag.

Doch dann bremste das Finanzministerium und schließlich wurde Anfang 2018 bekannt, dass die türkis-blaue Regierung die Haftung des Bundes aus dem Gesetz streichen will. Die Länder waren nicht bereit, für den Bund einzuspringen. So wurde die Wohnbauinvestitionsbank im März 2018 liquidiert. Während ihres zweijährigen Bestehens hat sie keinen einzigen Kredit vergeben.

Teurer wohnen

Der von der Europäischen Zentralbank seit Ende 2008 stetig herabgesetzte Leitzins hat auch auf dem österreichischen Wohnungsmarkt gleich mehrere Veränderungen bewirkt: Bankkredite sind seit Längerem so billig, dass die Verzinsung ähnlich niedrig ist wie bei den geförderten Krediten. Das führt dazu, dass Wohnungen vermehrt frei finanziert werden.

Der Verzicht auf Förderungen hat für (private) Wohnbauträger den Vorteil, dass sie sich nicht an strenge Förderrichtlinien (bezüglich Nachhaltigkeit, Ökologie etc.) halten müssen. Da die Zinsen für Sparguthaben schon lange sehr deutlich unter der Inflationsrate liegen, sind Immobilien eine begehrte Geldanlage bzw. entscheiden sich viele für Eigentum statt Miete. Vor allem dadurch sind die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren exorbitant gestiegen. Damit können für die Wohnbauförderung vorgegebene Preisobergrenzen oft nicht mehr eingehalten werden. So errichten auch gemeinnützige Wohnbauträger zum Teil frei finanzierte Wohnungen.

Auch Ende nächsten Jahres wird es immer noch zu wenige Wohnungen mit bis zu 700 Euro Miete geben, während im höher- und hochpreisigen Segment genügend Wohnraum vorhanden ist.

Laut Bauträgerdatenbank der Wirtschaftskammer werden 2019 und 2020 zumindest in Wien wieder mehr Miet- als Eigentumswohnungen gebaut, allerdings ist der oft zitierte Nachholbedarf nur auf dem Papier gedeckt. Denn auch Ende nächsten Jahres wird es immer noch zu wenige Wohnungen mit bis zu 700 Euro Miete geben, während im höher- und hochpreisigen Segment genügend Wohnraum vorhanden ist.

Immerhin, im vergangenen Frühjahr wurde in der Wiener Bauordnung die neue Flächenwidmung „geförderter Wohnbau“ eingeführt. Bei Neuwidmungen ab einer gewissen Größe müssen zwei Drittel der Fläche künftig für geförderten Wohnbau reserviert werden. Die Grundkosten im geförderten Wohnbau werden mit 188 Euro pro Quadratmeter limitiert.

Gemeinnützig und/oder gefördert?

Während für das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz der Bund zuständig ist, liegt die Wohnbauförderung in der Kompetenz der Länder. In Wien und manchen anderen Bundesländern werden auch Wohnbauten nicht gemeinnütziger Bauträger gefördert. Gefördert bedeutet also nicht unbedingt gemeinnützig. Für die MieterInnen macht sich der Unterschied in der Regel erst nach Jahrzehnten bemerkbar, nämlich sobald die WBF-Kredite abbezahlt sind.

Gefördert bedeutet nicht unbedingt gemeinnützig.

Bei gemeinnützigen Bauträgern reduzieren sich dann die monatlichen Kosten auf die Grundmiete plus Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (insgesamt 3,86 Euro pro Quadratmeter) plus Betriebskosten und Umsatzsteuer. Im Gegensatz dazu kann bei privaten (= nicht gemeinnützigen) Bauträgern die Miete deutlich steigen. Denn dann gilt nicht länger das Wohnbauförderungsrecht, sondern das Mietrechtsgesetz, bei dem es für die gefördert errichteten Wohnungen keine wirksamen Mietobergrenzen gibt.

Im gesamten Bundesgebiet gibt es 185 gemeinnützige Bauträger, sie verwalten mehr als 900.000 Wohnungen, davon circa 300.000 Eigentumswohnungen. Obwohl sich der Begriff eingebürgert hat, sind längst nicht alle dieser Bauträger auch tatsächlich Genossenschaften, sondern etwa jeder zweite ist eine Kapitalgesellschaft (AG oder GmbH). AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka weiß, dass das kein neues Phänomen ist. „Seit Jahrzehnten sind Banken und Versicherungen, aber auch Stiftungen und andere Privatpersonen EigentümerInnen (GesellschafterInnen, AktionärInnen oder GenossenschafterInnen) von gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV). Nur rund 20 GBV sind im Eigentum von Gebietskörperschaften, nachdem bekanntlich circa 60.000 gemeinnützige Wohnungen bei der Privatisierung von BUWOG & Co. durch Schwarz-Blau I verloren gingen. Alle, auch die Kapitalgesellschaften, müssen sich an die Vorgaben des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes halten. Es gibt Mietobergrenzen (,Kostendeckung‘), Gewinne dürfen nur sehr begrenzt ausgeschüttet werden, mehrheitlich müssen sie wieder in neue Wohnbaumaßnahmen im Inland investiert werden etc.“ Für MieterInnen gibt es im Alltag keine merkbaren Unterschiede zwischen Genossenschaft und Kapitalgesellschaft.

Teure Tochterfirmen

Der Trend zum Outsourcing beispielsweise ist fast überall bemerkbar – zum Teil durchaus unangenehm. Da kommt es dann vor, dass etwa eine (echte) Genossenschaft die Hausreinigung an eine ihrer Tochterfirmen auslagert, obwohl ein anderes ortsansässiges Unternehmen diese Dienstleistung wesentlich billiger angeboten hatte.

Im Übrigen: Der sogenannte Genossenschaftsanteil ist eigentlich ein Finanzierungsbeitrag, der von gemeinnützigen Bauvereinigungen zur Bezahlung von Grund- bzw. Baukosten eingehoben werden kann. Dieser Betrag wird mit einem Prozent Abwertung pro Jahr an die MieterInnen zurückgezahlt, wenn sie ausziehen. Handelt es sich bei einer GBV tatsächlich um eine Genossenschaft und nicht um eine Kapitalgesellschaft, dann kann außerdem ein Genossenschaftsbeitrag fällig werden. Dabei handelt es sich aber meist um deutlich geringere Beträge.

Kritik an Novellen

Bedenklich findet der AK-Experte allerdings die zunehmende Verwässerung und Aufweichung des Gemeinnützigkeitsgedankens im Zusammenhang mit den WGG-Novellen in den vergangenen Jahren: „Bis 2002 etwa durften Genossenschaftswohnungen nicht nach dem Marktpreis, sondern nur kostendeckend verkauft werden. Damit waren sie uninteressant für Spekulation. Heute können Privatpersonen, die von einer GBV eine Wohnung kaufen wollen, einen überhöhten Preis nur noch dann bekämpfen, wenn die Wohnung teurer ist als vergleichbare frei finanzierte Objekte.“

Wobei die Kaufoption prinzipiell kritisch zu sehen sei: „Mit nur einer Förderung kann eine Wohnung theoretisch während ihres gesamten Bestehens, also über 100 Jahre und mehr, sozial gebunden sein. Wird eine Genossenschaftswohnung aber verkauft, dann geht damit für die nächsten Generationen eine günstige Wohnung verloren.“

Die heuer beschlossene, von der AK in mehreren Punkten kritisierte WGG-Novelle ermöglicht übrigens Wohnungskäufe von gemeinnützigen Bauträgern bereits ab dem fünften Jahr. Außerdem wurde beschlossen, dass bei der Wohnungsvergabe und bei der Übertragung ins Eigentum ÖsterreicherInnen und EU-BürgerInnen bevorzugt werden sollen, auch gegenüber Drittstaatsangehörigen, die schon jahrelang in das Wohnbauförderungssystem eingezahlt haben. Die Kurzzeitvermietung unter drei Jahren wurde in bestimmten Fällen erlaubt.